① 土地的容积率是什么意思
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
公式：总的建筑面积
/
总的占地面积
一般来说，容积率越低越好
② 什么是土地容积率什么是出让地
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
出让地指的是该土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
土地使用权出让有六个法律特征如下：
（一）出让国有土地使用权的主体广泛
（二）国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式
（三）出让国有土地使用权须有偿取得
（四）出让国有土地使用权受使用期限限制
（五）政府垄断
（六）不符合有关规定的土地使用权不得登记
参考资料：当家作主网
③ 我国法律对于开发商购买土地使用权时的容积率问题是如何规定的
国家没有具体规定，但根据各个城市不同的城市规划设计，会对整个区域进行一定限制，限容积率，限高，这个是开发商拿地时已经给定的条件，霸气的开发商可以拿到更高的容积率，因为容积率高了才能赢得更多的建筑面积。都是赤裸裸的money
④ 土地容积率可以在哪个政府部门查询到
城市规划管理局可以查到。
土地容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
⑤ 阜宁明伟国际广场司法拍卖
拍品名称
阜宁县阜城镇阜城大街北侧在建工程房地产
权利来源
司法裁定
权证情况
1.法院执行裁定书；2.国有土地使用证复印件；3阜宁县阜城镇建设工程规划许可证附本复印件。
拍品所有人
被执行人江苏明伟建设集团有限公司
拍品现状
房屋用途及
土地性质
1.商业和住宅用地；
2.出让。
租赁情况
无
钥 匙
无
配套情况
在建工程
权利限制情况
1.被南京市高淳区人民法院查封；
2.该土地有抵押（抵押人为海恒信资产管理有限公司）。
提供的文件
1.法院执行裁定；
2.法院协助执行通知书；
3.拍卖成交确认书。
拍品介绍
1.拍卖对象：该拍卖对象坐落于阜宁县阜城镇阜城大街北侧，所处区域为阜宁县主城区，区域条件优越。土地规划用途为批发零售用地。拍卖对象为明伟国际广场在建广场，该项目由江苏明伟建设集团有限公司开发建设，整个项目土地使用权面积为18723.1平方米，根据《明伟国际广场容积率统计表》规划总建筑面积78718.91平方米，项目规划1-4层为商业裙楼，裙楼之上有两幢主楼，一幢为25层，一幢为9层。项目拟建设集超市、餐饮美食、健身、酒吧、影院、酒店、住宅、公寓等为一体的大型城市综合体。该拍摄对象规划的25层已建至19层。
2.权证编号情况：国有土地使用证：阜国用（2010）第006515号 地类：批发零售用地
终止日期：商业2050年6月29日、住宅2080年6月29日。
3.限购情况：不限购。
4.税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人负担。
⑥ 两块土地的容积率不一样，在用市场比较法评估估价对象的价格的时候，容积率怎么调整
有两个办法
1、参照当地基准地价修正体系总的容积率修正系数进行；
2、选取足够多的成交案例，自己编织容积率系数修正表。
请采纳
⑦ “容积率”与“地价”有什么关系
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用
地面积的比值.
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算.
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素.容积率具有如下特性：
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋.
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低.
二、容积率对地价的影响规律
影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价.收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化.容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大.具体表现在以下几个方面：
(—)遵循“报酬递增递减规律”.在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点.作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低；当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势.当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积
率为最经济容积率.若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降.如(图一),MC 为单方造价,MR 为单方售价,某一容积率L 时的地价是该容积率下的总收益(DCGF 面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价.当容积率等于M 时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF 面积)达到最大,地价达到最高,M 为最佳容积率.超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降.
(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系.首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义.所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大.
(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同.城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降.因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱.
(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同.商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制.因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地.