① 土地的容積率是什麼意思
所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
公式：總的建築面積
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總的佔地面積
一般來說，容積率越低越好
② 什麼是土地容積率什麼是出讓地
容積率，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
出讓地指的是該土地使用權出讓，即國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。
土地使用權出讓有六個法律特徵如下：
（一）出讓國有土地使用權的主體廣泛
（二）國有土地使用權出讓可以採取協議、招標、拍賣、掛牌方式
（三）出讓國有土地使用權須有償取得
（四）出讓國有土地使用權受使用期限限制
（五）政府壟斷
（六）不符合有關規定的土地使用權不得登記
參考資料：當家作主網
③ 我國法律對於開發商購買土地使用權時的容積率問題是如何規定的
國家沒有具體規定，但根據各個城市不同的城市規劃設計，會對整個區域進行一定限制，限容積率，限高，這個是開發商拿地時已經給定的條件，霸氣的開發商可以拿到更高的容積率，因為容積率高了才能贏得更多的建築面積。都是赤裸裸的money
④ 土地容積率可以在哪個政府部門查詢到
城市規劃管理局可以查到。
土地容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。
所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
⑤ 阜寧明偉國際廣場司法拍賣
拍品名稱
阜寧縣阜城鎮阜城大街北側在建工程房地產
權利來源
司法裁定
權證情況
1.法院執行裁定書；2.國有土地使用證復印件；3阜寧縣阜城鎮建設工程規劃許可證附本復印件。
拍品所有人
被執行人江蘇明偉建設集團有限公司
拍品現狀
房屋用途及
土地性質
1.商業和住宅用地；
2.出讓。
租賃情況
無
鑰 匙
無
配套情況
在建工程
權利限制情況
1.被南京市高淳區人民法院查封；
2.該土地有抵押（抵押人為海恆信資產管理有限公司）。
提供的文件
1.法院執行裁定；
2.法院協助執行通知書；
3.拍賣成交確認書。
拍品介紹
1.拍賣對象：該拍賣對象坐落於阜寧縣阜城鎮阜城大街北側，所處區域為阜寧縣主城區，區域條件優越。土地規劃用途為批發零售用地。拍賣對象為明偉國際廣場在建廣場，該項目由江蘇明偉建設集團有限公司開發建設，整個項目土地使用權面積為18723.1平方米，根據《明偉國際廣場容積率統計表》規劃總建築面積78718.91平方米，項目規劃1-4層為商業裙樓，裙樓之上有兩幢主樓，一幢為25層，一幢為9層。項目擬建設集超市、餐飲美食、健身、酒吧、影院、酒店、住宅、公寓等為一體的大型城市綜合體。該拍攝對象規劃的25層已建至19層。
2.權證編號情況：國有土地使用證：阜國用（2010）第006515號 地類：批發零售用地
終止日期：商業2050年6月29日、住宅2080年6月29日。
3.限購情況：不限購。
4.稅費負擔情況：按主管部門規定承擔稅費，均由買受人負擔。
⑥ 兩塊土地的容積率不一樣，在用市場比較法評估估價對象的價格的時候，容積率怎麼調整
有兩個辦法
1、參照當地基準地價修正體系總的容積率修正系數進行；
2、選取足夠多的成交案例，自己編織容積率系數修正表。
請採納
⑦ 「容積率」與「地價」有什麼關系
容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內總建築面積與項目總用
地面積的比值.
計算公式：
容積率=總建築面積÷總用地面積
當建築物層高超過8 米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算.
容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異.因此,容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價最重要的因素.容積率具有如下特性：
(三)容積率可以更加准確地衡量地價水平.人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋.
房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率
因此,樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低.
二、容積率對地價的影響規律
影響地價的因素很多,雖然各因素影響地價的途徑各不相同,但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價,二是通過影響土地供求關系影響地價.收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量,市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動,決定了土地供給的經濟剩餘量的分配,使地價的變化趨於復雜化.容積率對地價的影響規律,同時受收益機制和市場供求關系的作用,總體說來,區位條件愈優越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規劃控制愈嚴格,容積率對地價的影響程度愈大.具體表現在以下幾個方面：
(—)遵循「報酬遞增遞減規律」.在一定的技術經濟條件下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點.作為城市建設用地,容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增多,隨房屋層數的增多,開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低；當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉為上升,而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢.當單方售價等於單方造價時,土地收益達到最大,土地價格也達到最高,此時的容積
率為最經濟容積率.若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降,地價也隨之開始下降.如(圖一),MC 為單方造價,MR 為單方售價,某一容積率L 時的地價是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩餘部分即為地價.當容積率等於M 時,單方造價等於單方售價,土地開發的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達到最大,地價達到最高,M 為最佳容積率.超過這個容積率,地價開始向反方向變化,隨容積率提高而下降.
(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系.首先,城市規模大,土地集約化利用程度高,地價總體水平高,樓面地價占房屋單方開發成本比例高,通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,地價總體水平低,房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響,通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯,而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外,大城市有比較系統的城市規劃資料,土地開發受規劃控制比較嚴,而小城市規劃控制一般不嚴格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方沒有容積率這個指標限制,或有,但控制不嚴,而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓勵建築物向空中發展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義.所以,城市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大.
(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同.城市中心區位條件優越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域,特別是城市邊緣區,投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度隨之下降.因此,容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱.
(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同.商業用地對區位條件反應最敏感,只能布局在少量區位條件優越的沿路區域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出,容易形成賣方市場,眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來,歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱,但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍,不但受區位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的制約,在很多情況下沒有容積率的限制.因此,在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地.