批發零售用地價值

① 金融用地和商業用地有什麼區別

1、類型不同：

商業用地包括商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

金融保險用地包括銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。

2、范圍不同

商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

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商服用地特徵

（1）出讓使用年限最短。目前在我國，商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

② 商業用地價值為什麼比住宅用地價值高

1、房地產的價值，本質上是權益的價值。比如同是住宅，一個有房產證，一個沒有房產證，毫無疑問，有房產證的房子值錢一些，因為前者業主對房產擁有完全的權益，可自住，可買賣，可抵押，可出租；而後者，僅有自住的權益，當然也可以私下出租，但不能抵押，買賣。
2、如果你明白了上面的原則，你的居住房雖然可作用商業經營，但權益比純商業房地產的少一些。比如辦營業執照，有的地方禁止辦，有的可以辦，但很難。抵押時，銀行也不敢按商業價值放貸，因為存在政策風險。另外，如果你要將房產證改成商業性質，你得向政府交一大筆補地價，這就是居住用地和商業用地的差價。

③ 工業用地與商服用地的區別價格相差多少

商業用地是商服用地的一部分。。。
一、商務用地是指:商業、金融業、餐飲旅館業及其他經營性服務業建築及其相應附屬設施用地。
商服用地的范圍:
1.商業用地。商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。
2.金融保險用地。銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。
3.餐飲旅館業用地。飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應附屬設施用地。
4.其他商服用地。寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公樓用地;旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相、理發、洗浴等服務設施用地。

二、商業用地 是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。 商業用地，是指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

④ 批發零售用地土地怎麼評估

1、首先，看周邊有沒有類似土地的成交案例，若有，可以以市場比較法評估；
2、其次，如果沒有，看土地的具體規劃怎麼樣，如果建成後的房產用於出售或出租，則可以考慮採用假設開發法評估，即以建成後的房地產價值扣除建造過程中所需的成本、費用、合理利潤等；如果現在還不知道建成後怎麼樣，那這個方法就不可行了；
3、還有，就是看該地區有沒有最近國家機關公布的基準地價標准及體系，採用基準地價修正法來評估。

⑤ 土地用途為:商務金融用地與其它商業用地有何不同

1、定義不同

商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋的土地。出讓後用地的使用年限為40年。住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的，要想把一套房屋改變土地使用性質是不能的。

商務金融用地：商務用地是指各種商店、公司、修理服務部、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

2、范圍不同

商業用地：只是商務用地的一種類型，具體有商店、商場、及其相應附屬設施用地。

商務金融用地：包括商業、金融業、餐飲旅遊業及其他經營性服務業建築及其相應的附屬設施用地。

3、用途不同

商業用地：商業用地只能用於建設商業用房屋，不能作其他使用性質。

商務金融用地：可以作為商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地以及其他商業服務用地。如寫字樓、旅行社、信用社、度假村等服務設施用地。

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用地標准

4.1一般規定

4.1.1用地應按平面投影面積計算。每塊用地應只計算一次，不得重復計算。分片布局的城市（鎮）應先分片計算用地，再進行匯總。

4.1.2城市（鎮）總體規劃用地應採用1/10000或1/5000比例尺的圖紙進行分類計算。現狀和規劃的用地計算范圍應一致。

4.1.3用地規模應根據圖紙比例確定統計精度，1/10000圖紙應精確至個位，1/5000圖紙應精確至小數點後一位。

4.1.4用地統計范圍與人口統計范圍必須一致，人口規模應按常住人口進行統計。

4.1.5城市（鎮）總體規劃用地的數據計算應統一按附錄A附表的格式進行匯總。

4.1.6規劃建設用地標准應包括規劃人均城市建設用地標准、規劃人均單項城市建設用地標准和規劃城市建設用地結構三部分。

4.2規劃人均城市建設用地標准

4.2.1新建城市的規劃人均城市建設用地指標應在85.1 ~ 105.0 ㎡/人內確定。

4.2.2首都的規劃人均城市建設用地指標應在105.1 ~ 115.0 ㎡/人內確定。

⑥ 商服用地與商業用地有啥區別

商業用地是商服用地的一部分。

1、商服用地的范圍：

商業用地。商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

金融保險用地。銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。

餐飲旅館業用地。飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應附屬設施用地。

其他商服用地。寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公樓用地。旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相、理發、洗浴等服務設施用地。

2、商業用地土地使用權最高年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的.按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。

1990年，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了一個條款，說商業、旅遊、娛樂用地的使用年限是四十年，他就沒有商服用地的概念。到了2001年國土資源部出台了一個關於土地分類的暫行規定，規定商業用地是商服用地的一種。2007年又出台了一個國標文件。

2012年下半年是商用土地成交高峰期， 商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達到頂峰，中國商用土地指數達到118.8。但2013年第四季度中國商用土地市場出現了市場拐點，到2014年第一季度，中國商用土地指數跌落到79.9，同比下降幅度高達29.4%。據中國商業地產研究中心預計，歷經三到四年的建設周期之後，中國商業地產項目供應量也將在2016年至2017年之間達到高峰。

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商服用地主要特徵

1、出讓使用年限最短。在我國商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

2、受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

3、土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

4、區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

5、比較適宜收益還原法評估。

6、可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建築物、構築物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。